Desde hace unos años venimos observando cómo los estadios de fútbol españoles se están reformando y, en algunos casos, reconstruyendo. Esta tendencia ha venido auspiciada no sólo por cuestiones vinculadas al mantenimiento o cumplimiento normativo de estas instalaciones, sino también por la futura celebración del Campeonato Mundial de Fútbol de 2030, en el que España será una de las sedes.

A pesar de que estas infraestructuras se vinculan al club de fútbol que las utiliza con mayor asiduidad (1), lo cierto es que en la mayor parte de los casos el titular de las instalaciones es una Administración Pública, generalmente un Ayuntamiento. De hecho, tras analizar 75 estadios de fútbol, se ha comprobado que 58 de ellos pertenecen a una Administración Pública, lo que supone un 77% de la muestra. Además, prácticamente la totalidad de estos últimos, son bienes de dominio público.

A diferencia de los clubes de fútbol propietarios de las instalaciones dónde juegan (2), las entidades balompédicas que quieren renovar la infraestructura deben de colaborar con la Administración propietaria de las mismas. En este sentido, un ejemplo muy reciente es la propuesta de reforma del estadio “Campos de Sport de El Sardinero” realizada por el Real Racing Club de Santander al Ayuntamiento de la capital cántabra, en la que abogan por la colaboración público-privada.

Lo cierto es que esta colaboración, aunque no es obligatoria, sí que es recomendable por dos razones:

• En primer lugar, porque los clubes de fútbol suelen ser los principales usuarios de este tipo de instalaciones y, aunque en la actualidad algunos estadios tienen atractivo y capacidad para albergar otro tipo de eventos, el uso fundamental de estas instalaciones es la celebración de partidos de fútbol. De esta forma, la cooperación se erige como medio adecuado para canalizar los intereses de una y otra parte respecto a las características que tendrá la infraestructura y su futura utilización.
• Por otra parte, los costes de reforma o construcción de estadios de fútbol que se barajan en la actualidad son muy elevados, haciendo inviable que la mayoría de los clubes de fútbol puedan asumirlos en solitario. Asimismo, el hecho de que la mayoría de las entidades balompédicas no sean propietarias de sus campos, añade la necesidad de adquirir unos terrenos dónde construir un nuevo estadio y, por ende, incrementaría el montante requerido para edificar unas instalaciones privadas.

Por todo lo antedicho, la colaboración público-privada es el medio adecuado para acometer la reforma o reconstrucción de los estadios de fútbol públicos y, en su caso, la posterior gestión de las instalaciones.
El estudio de tres fórmulas de colaboración público-privada para afrontar este tipo de proyectos se ha acometido en el capítulo «Gestión y reforma de los Estadios municipales de fútbol a través de un caso: La Romareda», en «Observatorio de los Contratos Públicos 2024» (Aranzadi, 2025).

En este trabajo, tomando como hilo conductor el caso de La Romareda, hemos analizado tres instrumentos jurídicos a los que pueden recurrir las Administraciones y los clubes de fútbol para afrontar estos proyectos: una concesión demanial, el otorgamiento de un derecho de superficie y la creación de una entidad de propósito especial con capital público y privado.

No se agotan todas las fórmulas jurídicas que se podrían plantear para estos casos, pero consideramos que se aporta un interesante marco que puede contribuir a la reflexión sobre qué cuestiones son las más importantes a la hora de abordar estos proyectos. Las circunstancias de cada estadio, Administración propietaria y club varían mucho de un lugar a otro, por lo tanto, para cada caso se debe de confeccionar una estructura jurídica a medida.

Tanto en 2015 como en 2019, la fórmula jurídica que se planteó en la capital aragonesa fue la concesión demanial. Respecto a esta figura, me parece interesante todo lo referido a la fijación de la tasa por el uso o gestión del estadio de fútbol. Si observamos lo que algunas entidades pagan en la actualidad, apreciamos que en muchos casos las cantidades son irrisorias o inexistentes.

Esta situación es llamativa debido a que en los últimos años el fútbol en España ha visto potenciada su capacidad para generar ingresos. Es cierto que muchos de los instrumentos que regulan las cuantías a abonar se firmaron hace varios años, sin embargo, sería recomendable que en la medida de lo posible se revisarán con el fin de ajustar las tarifas. 

En este sentido, tanto la concesión otorgada al C.D. Castellón sobre el Estadio SkyFi Castalia (propiedad del Ayuntamiento de Castellón), como la otorgada al Albacete Balompié S.A.D. sobre el Estadio Carlos Belmonte (propiedad del Ayuntamiento de Albacete), contienen una interesante fórmula a la hora de fijar la cuantía de la tasa que deben abonar dichos clubes por la utilización privativa de las instalaciones. Básicamente, la cuantía abonar depende de la aplicación de un porcentaje sobre los ingresos obtenidos por el club cada temporada, considerando en ambos casos la categoría en la que milita el equipo de fútbol. Los porcentajes que estimaron y establecieron ambos consistorios fueron:

• Un 4% anual cuando el Club compita en primera RFEF.
• Un 5% y un 6% anual cuando el Club compita en segunda división (Castellón y Albacete respectivamente).
• Un 6% anual cuando el Club compita en primera división.

El único punto de discrepancia detectado radica en cuantía sobre la que se aplica el porcentaje, ya que el Ayuntamiento de Castellón lo aplica sobre todos los ingresos netos vinculados a la venta de entradas y abonos temporada y a los provenientes de la publicidad, mientras que el Consistorio de Albacete hace lo propio, pero sobre los ingresos brutos y reduciendo los publicitarios a aquellos derivados de la publicidad estática.

Desde nuestra perspectiva, es una fórmula adecuada, ya que es capaz de adaptarse a la situación deportiva de la entidad usuaria y, por ende, a su capacidad económica. Cuando un club de fútbol asciende o desciende de categoría sufre un gran impacto económico, ya sea positivo o negativo. Una tarifa exclusivamente fija y que no considera la competición en la que milita el club es incapaz de adaptarse a tal situación y puede convertirse o bien en un gasto irrisorio, o bien en una gran carga para la entidad. 

Por su parte, el contrato de arrendamiento que regirá la explotación de la Nueva Romareda prevé que el Real Zaragoza deberá de abonar una tarifa fija por el uso futbolístico que haga de las instalaciones. Esta cuantía se modulará si el equipo ascendiese o descendiese de categoría: 275.000 euros (Primera RFEF), 1.100.000 (Segunda División) y 1.650.000 euros (Primera División) (3). Asimismo, se prevé el abono de una cuantía variable consistente en un 5% de los ingresos brutos procedentes del resto de eventos que el Club realice en el nuevo estadio.

Desde nuestro punto de vista, diferenciar los tipos de usos para fijar la cantidad a abonar ha sido un acierto. En el caso de los usos deportivos, aunque no se ha optado por la fórmula de Castellón y Albacete, la cuantía estipulada “acompaña” a la categoría en la que el club esté compitiendo, por lo que se evitaría las situaciones que se pueden dar con tarifas monolíticas. Por otro lado, la mayor incertidumbre y la imposibilidad de prever el número e impacto económico que van a tener el resto de las actividades no futbolísticas hace conveniente que su tarifa sea variable y sobre los ingresos efectivamente obtenidos.

La cuantía que finalmente deba abonar el Real Zaragoza cada año no va a acabar directamente en las arcas municipales del Ayuntamiento de Zaragoza, como ocurre en la mayor parte de los casos, sino que la beneficiaria será la Nueva Romareda S.L., y es que en la capital aragonesa se ha optado por una fórmula de colaboración público-privada basada en la creación de una entidad de propósito especial con capital público y privado.

Gobierno de Aragón, a través de La Corporación Empresarial Publica de Aragón S.L.U., Ayuntamiento de Zaragoza y Real Zaragoza S.A.D. crearon la precitada sociedad mercantil con el fin de financiar las obras y erigir el nuevo estadio. Esta entidad será la propietaria del campo durante un plazo de 75 años, ya que una parte de la aportación realizada por el Consistorio consistió en la constitución de un derecho de superficie en favor de la Nueva Romareda S.L.

Pese a que se han utilizado fórmulas similares en otros puntos de España, como en Bilbao (Estadio de San Mamés) o en Sevilla (Estadio de La Cartuja), lo cierto es que es la primera vez que se ha incorporado la figura del derecho de superficie para la reconstrucción de un estadio de fútbol.

De hecho, la fórmula que se había ideado en un principio por parte del Ayuntamiento de Zaragoza situaba el derecho de superficie en el centro del proyecto: se iba a otorgar dicho derecho al Real Zaragoza para que este acometiese en solitario la edificación de las nuevas instalaciones y fuese su titular durante 75 años. Ni el Gobierno de Aragón ni el Ayuntamiento de Zaragoza tenían que aportar fondos, es más, este último hubiese recibido una serie de ingresos anuales por la constitución del derecho de superficie.

Aunque era una propuesta más que viable, fue recurrida ante el Tribunal Administrativo de Contratos Públicos de Aragón por parte de un edil del Ayuntamiento de Zaragoza. Este organismo, a pesar de su incompetencia para conocer del caso —estábamos ante un contrato de carácter privado—, resolvió en favor del recurrente y dilapidó las posibilidades de utilizar esta fórmula en su Acuerdo 62/2023, de 29 de junio.

Esta resolución fue posteriormente declarada nula por la Sentencia 324/2024, de 26 de septiembre de 2024, del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, sin embargo, como advertíamos supra, se optó por una tercera alternativa en la que tanto Ayuntamiento de Zaragoza como Gobierno de Aragón pasaron a tener un papel más relevante en el proyecto.

Tal y como se puede desprender de lo expuesto en estas breves líneas, este tipo de proyectos son complicados de gestionar, ya que confluyen interés públicos y privados. Es muy importante que desde el primer momento quede muy claro quiénes son las partes que van a involucrarse y el nivel de implicación que están dispuestas a asumir. Con ello, se podrá empezar a trabajar en la selección de la fórmula jurídica que mejor se adapte al caso y, posteriormente, perfilar aspectos clave como la financiación, plazos o las cuantías a abonar por su uso.

(Para un estudio más pormenorizado del tema me remito al precitado capítulo).

(1) Son minoritarios los casos en los que dos o más equipos comparten las instalaciones del principal estadio de fútbol de una ciudad. Uno de estos supuestos lo encontramos en el Estadio de “Las Gaunas” (Logroño), que en la presente temporada (2025-2026) alberga los partidos de tres clubes de fútbol diferentes: Unión Deportiva Logroñés, Sociedad Deportiva Logroñés y Dux Logroño.
(2) Tan sólo 12 de los equipos que juegan en las instalaciones analizadas son titulares de las mismas: Club Atlético de Madrid, Club Polideportivo Cacereño, Elche C.F., F.C. Barcelona; Levante U.D., R.C.D. Espanyol de Barcelona, Real Betis Balompié, Real Madrid C.F., Sevilla F.C., S.D. Huesca, Valencia C.F. y Villarreal C.F.
(3) Estas cuantías se irán incrementando a lo largo de los años y se revisarán anualmente conforme al IPC. Para mayor información sobre las condiciones del contrato de arrendamiento se puede acudir a los comunicados realizados por el Ayuntamiento de Zaragoza (Enlace comunicado Ayuntamiento de Zaragoza) y Real Zaragoza (Enlace comunicado RZ).